As medidas de apoio do Governo para quem tem crédito habitação entraram em vigor. Descubra a resposta às principais dúvidas.
Com a publicação do Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, entraram em vigor as medidas para atenuar o impacto da subida de juros no crédito à habitação. As medidas anunciadas referem-se à renegociação das condições do crédito habitação e à suspensão temporária da comissão de amortização. Como ficaram algumas dúvidas por esclarecer, o Governo elaborou um guia de perguntas e respostas sobre as medidas. Com base nesse guia, apresentamos a seguir um resumo das principais respostas:
Crédito Habitação – Perguntas e respostas sobre as medidas de apoio
1) Quais são as medidas de apoio?
No Decreto-Lei n.º 80-A/2022, o Governo apresenta duas medidas para “responder à atual conjuntura de subida dos indexantes habitualmente utilizados nos créditos à habitação própria e permanente”:
- Avaliação da taxa de esforço dos clientes e apresentação de propostas de renegociação. Esta medida divide-se em dois momentos:
- Rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes, criada especificamente para a atual conjuntura; e
- Apresentação de propostas aos clientes, nomeadamente de renegociação dos contratos, na sequência da referida rotina, caso a taxa de esforço atinja certo patamar;
- Suspensão da comissão de amortização antecipada do crédito à habitação.
2) Até quanto vão estar em vigor as medidas de apoio?
As medidas entraram em vigor a 26 de novembro e vigoram até 31 de dezembro de 2023.
3) Quem supervisiona a aplicação destas medidas?
Cabe ao Banco de Portugal supervisionar o cumprimento destas medidas por parte dos bancos.
4) O que acontece caso os bancos não cumpram as medidas?
O incumprimento constitui contraordenação punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras.
AVALIAÇÃO DA TAXA DE ESFORÇO E APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA DE RENEGOCIAÇÃO
1) Quem pode beneficiar desta medida?
Estão abrangidos os clientes com crédito destinado a habitação própria e permanente, com montante em dívida igual ou inferior a 300 mil euros e com taxa variável. Para além disso, só podem beneficiar da apresentação de proposta de renegociação os clientes para as quais se verificou uma subida relevante da taxa de esforço.
2) Como é que o banco determina se o cliente pode beneficiar da medida?
Para tal, o banco vai aplicar uma rotina de avaliação da taxa de esforço dos clientes. O cliente pode beneficiar da medida sempre que:
- A sua taxa de esforço seja superior a 50%;
- A sua taxa de esforço ultrapasse os 36%, na sequência de um aumento de cinco pontos percentuais face ao período homólogo ou, para contratos inferiores a um ano, face à data de início do contrato;
- A taxa de juro do contrato atinja, ou ultrapasse, o valor considerado nos testes de stress aplicados pelo banco no momento da contratação do empréstimo. Ou seja, em regra, atendendo à duração normal dos contratos, quando a taxa de juro subir pelo menos três pontos percentuais face ao momento da contratação do crédito em causa.
3) Como é calculada a taxa de esforço?
A taxa de esforço corresponde ao rácio entre:
- Montante da prestação mensal do crédito à habitação, somado às prestações de todos os outros créditos do cliente;
- Rendimentos mensais do cliente.
Por rendimento mensal entende-se “o montante anual, líquido de impostos e de contribuições para a Segurança Social, de acordo com a última declaração de rendimentos para fins tributários disponibilizada ao banco, dividida por 12 meses“.
Nota importante:
- Quando estão em causa trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, considera-se o rendimento mensualizado apurado de acordo com informação disponibilizada ao banco.
- Quando estão em causa trabalhadores dependentes, e no sentido de complementar a análise, considera-se também o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses.
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4) A rotina de avaliação é periódica?
Sim, os bancos passam a fazer uma avaliação periódica: 60 dias antes da refixação da taxa de juro, os bancos reavaliam a taxa de esforço do cliente e o seu risco de entrar em incumprimento.
5) Qual é a obrigação do cliente?
O cliente deve ceder todos os elementos informativos solicitados pelo banco pois só assim é possível avaliar a taxa de esforço e a situação financeira. Depois do pedido do banco, os clientes têm 10 dias para enviar todos os elementos. Caso não enviem, o banco fica dispensado de aplicar a medida de apoio.
6) Que tipo de soluções podem ser apresentadas pelo banco na proposta de renegociação?
Os bancos podem propor diferentes soluções:
- Celebrar um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida;
- Alterar uma ou mais das seguintes condições do contrato de crédito, incluindo através:
- do alargamento do prazo de amortização, incluindo com possibilidade de ser retomado o prazo original (antes desse alargamento);
- da fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
- do diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
- da redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal;
- Consolidar vários contratos de crédito.
7) O cliente é obrigado a aceitar a proposta do banco?
Não, o cliente não é obrigado a aceitar as soluções apresentadas.
8) Se o cliente alargar a maturidade do contrato (prazo), pode depois voltar às condições iniciais do empréstimo?
Sim, pode. Se existir um alargamento do prazo de amortização (aumento do número de anos do empréstimo), o cliente tem 5 anos para decidir regressar ao contrato anterior, ou seja, ao prazo inicial contratualizado. Nesses 5 anos, o banco informa todos os anos o cliente do seu direito a regressar ao prazo anterior.
“Se o cliente decidir regressar à maturidade anterior, o banco apresenta uma proposta com as implicações financeiras da decisão e o cliente tem depois dez dias para solicitar o regresso à maturidade em vigor antes da alteração. Se o fizer, não poderá voltar a beneficiar desta medida de renegociação do crédito à habitação.”
9) Da renegociação, pode resultar o aumento do spread aplicado ao crédito?
Não. A renegociação não pode implicar o aumento do spread, tal como consta no decreto-lei.
10) Os bancos podem cobrar pela renegociação?
Não, não podem ser cobradas comissões bancárias pela renegociação.
11) Há lugar ao pagamento de algum imposto?
Não, a renegociação não implica o pagamento de qualquer imposto.
12) Os clientes podem ter outros custos com a medida?
Sim. “Para os encargos administrativos devidos ao Estado (por exemplo, emolumentos ou registo predial, se aplicável) foi criada uma isenção. Mas os encargos devidos a terceiros (por exemplo, com notários) aplicam-se”.
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SUSPENSÃO DA COMISSÃO DE AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA
1) Quem pode beneficiar desta medida?
Estão abrangidos os clientes com crédito destinado a habitação própria e permanente com taxa variável. Para esta medida não há limite para o capital em dívida.
2) Como se processa a medida?
Até dezembro de 2023 fica suspensa a cobrança da comissão de amortização antecipada aplicável nos contratos com taxa variável (essa taxa poderia chegar aos 0,5% do capital em dívida).
Com esta medida, o Governo espera:
- Facilitar a amortização antecipada para reduzir o capital em dívida e, consequentemente, a prestação mensal;
- Promover a concorrência interbancária ao diminuir o custo de transferência de crédito para outros bancos. Contudo, na transferência do crédito habitação já é comum haver bancos que suportam o custo da comissão de amortização.
3) São possíveis amortizações parciais e totais?
Sim, a amortização pode ser total ou parcial e pode ser feita várias vezes.
4) Aplica-se o pagamento de impostos na amortização antecipada?
Não, não há pagamento de qualquer imposto na amortização antecipada.
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