Quando se solicita um crédito habitação, a instituição bancária pode exigir algumas garantias para assegurar o reembolso do dinheiro em determinas situações.
Ao solicitar um crédito habitação, a instituição bancária irá fazer uma avaliação rigorosa à sua solvabilidade. Ou seja, vai avaliar a sua situação profissional, rendimentos, idade, entre outros fatores. Dependendo dessa avaliação, a instituição bancária pode solicitar algumas garantias. Essas garantias servem para assegurar o reembolso do dinheiro emprestado caso algo corra menos bem. Num crédito habitação, as garantias mais comuns são o seguro de vida, a hipoteca e a fiança.
Crédito Habitação – Quais são as garantias exigidas?
1) HIPOTECA
A hipoteca é a garantia que cai sobre o próprio imóvel ou algum bem equiparado. Ou seja, neste caso, a instituição bancária exige a constituição a seu favor de hipoteca sobre o imóvel. A garantia pode ser a habitação adquirida, construída ou objeto de obras financiadas pelo empréstimo. “A hipoteca pode também recair sobre um imóvel de uma terceira pessoa, por exemplo de um familiar, caso a instituição aceite”, tal como explica o Banco de Portugal.
Segundo o Banco de Portugal, na apreciação dos pedidos de crédito à habitação e de outros créditos hipotecários, a instituição de crédito avalia o imóvel dado como garantia do crédito seguindo estas normas:
- A avaliação deve ser efetuada por perito avaliador independente, registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários;
- A instituição de crédito deve disponibilizar, ao consumidor, o original ou duplicado do relatório de avaliação do imóvel, no prazo de dez dias após a instituição receber esse mesmo relatório do perito avaliador;
- Se a avaliação for suportada pelo cliente bancário, o cliente é titular do relatório e dos outros documentos da avaliação;
- O cliente bancário pode apresentar à instituição de crédito uma reclamação escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação, que deve ser objeto de resposta fundamentada;
- O cliente bancário pode ainda requerer a realização de uma segunda avaliação ao imóvel, cujos custos serão suportados pelo próprio cliente;
- Se existir uma reavaliação do imóvel por iniciativa da instituição de crédito, em cumprimento de normas legais ou regulamentares, é proibida a cobrança de qualquer comissão ou despesa ao cliente bancário;
- O cliente pode apresentar à instituição de crédito um relatório de avaliação de imóvel obtido junto de outra instituição de crédito, desde que esse relatório tenha sido emitido há menos de seis meses e elaborado por perito avaliador de imóveis registado junto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários a pedido de outra instituição de crédito. O perito avaliador de imóveis não pode estar em situação de incompatibilidade perante o imóvel avaliado ou perante as entidades envolvidas;
- A instituição só pode recusar um relatório de avaliação de imóvel apresentado por um cliente se esse relatório não reunir os requisitos legais ou se tiver sido emitido há mais de três meses e tiverem ocorrido alterações de mercado relevantes. Nesses casos, a instituição de crédito deve comunicar a recusa ao cliente, em suporte duradouro, no prazo de cinco dias úteis após a receção do relatório;
- Se a instituição de crédito recusar um relatório que preenche os requisitos estabelecidos, não pode cobrar ao consumidor novas comissões ou outras despesas relacionadas com a avaliação do imóvel.
Se o cliente entrar em incumprimento com as suas obrigações, a instituição bancária pode iniciar um processo judicial para recuperar o valor em dívida e isso pode originar a venda executiva do imóvel hipotecado.
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2) FIANÇA
A fiança é um tipo de garantia que irá depender da avaliação da instituição bancária. Na prática, se a instituição bancária concluir que o cliente representa um risco acrescido, então pode exigir uma fiança. Esta fiança é uma garantia prestada pelo fiador, que normalmente é um familiar ou amigo. Caso aconteça algum problema, o fiador é o responsável pelo pagamento do crédito e terá de assumir o pagamento com o seu próprio património. Por essa razão, é muito importante que esse fiador saiba exatamente qual é o risco associado de assumir esse papel.
Conforme explica o Banco de Portugal, “no contrato de crédito pode estar previsto que, em caso de não pagamento do crédito por parte do devedor, o fiador”:
- Tem o benefício de excussão prévia – o fiador pode recusar-se a pagar os valores em incumprimento no contrato de crédito, enquanto a instituição não tiver esgotado todas as possibilidades de cobrança junto do devedor principal, incluindo a execução dos bens desse devedor, ou seja, a venda de bens através do tribunal para liquidar as dívidas; ou
- Renuncia ao benefício de excussão prévia – a instituição de crédito pode exigir diretamente ao fiador o pagamento dos valores em dívida. Caso este não cumpra, a instituição de crédito pode executar os bens do fiador, mesmo que ainda existam bens do devedor que pudessem ser executados para pagar esses montantes em incumprimento.
A instituição bancária, durante o contrato de crédito, pode aceitar que um fiador seja substituído por outro. Contudo, é importante que saiba que a instituição bancária não é obrigada a aceitar essa troca.
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Leia também: Crédito Habitação sem Fiador – É possível?
3) SEGURO DE VIDA
Os seguros associados aos créditos também podem ter a função de garantia. No caso do crédito habitação, a instituição bancária exige a contratação do seguro de vida pelo cliente e pelo seu cônjuge que cubra o montante do empréstimo contratado.
Em caso de morte do titular do contrato ou algum acidente/doença, a seguradora assume o pagamento do capital em dívida ao banco e a casa fica paga. Ou seja, este seguro serve como garantia para o banco, mas também para o segurado (cliente) e a sua família.
Importa explicar que o capital do seguro não é sempre o mesmo. “Durante a vigência do contrato de crédito à habitação, a instituição de crédito deve informar a seguradora sobre a evolução do montante em dívida, para que esta possa atualizar o capital seguro (Decreto-Lei n.º 222/2009)”, conforme avisa o Banco de Portugal.
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Leia também: Crédito Habitação: será que tem o melhor Seguro de Vida?
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