Moratória de crédito à habitação – Compensa?

Dezenas de milhares de famílias viram os seus rendimentos habituais afetados, ora pela perda parcial ou mesmo pela perda total dos seus rendimentos.
Muitas famílias não têm capacidade para proceder ao pagamento das responsabilidades contraídas junto da banca, nomeadamente, o pagamento das suas prestações de crédito à habitação.
O não pagamento das prestações à banca tem duas consequências imediatas: a entrada na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal na situação de incumprimento e, por via disso, a dificuldade/incapacidade de poder vir a contrair novos créditos ou renegociar os que tenha em curso junto de qualquer instituição financeira, pelo menos, enquanto se verificar essa situação. Em situação limite, poderá mesmo acontecer que fique sem a própria casa.
Neste contexto surgiram dois tipos de ajuda, uma por iniciativa de alguns bancos, outra da parte do governo, ambas com a mesma designação: Moratória.

Leia Também: Suspensão de pagamento das prestações de crédito habitação(documentos necessários)

Mas o que é afinal uma moratória? A moratória não é mais do que um adiamento de um pagamento no prazo de seu vencimento, que se traduz na introdução de um período de carência no plano de amortização do empréstimo.
Antes de mais deveremos saber que uma prestação normal de amortização de um crédito à habitação se compõe de capital + juros, calculados sobre o montante financiado, pelo prazo e taxa de juro contratados. Poderemos considerar então, dois tipos de moratória e, para simplificar a explicação, consideramos que a taxa de juro se mantém inalterada:

1. Moratória com carência de amortização de capital e com pagamento regular dos juros, o que significa que as prestações passarão a ter apenas a componente de juros o que se traduz numa redução significativa da prestação mensal, até porque, regra geral, as taxas de juro que estão a ser aplicadas aos empréstimos são, neste momento, muitos baixas, normalmente inferiores a 1,5% (Euribor + spread). Nesta situação, o capital que deveria ter sido amortizado no período de carência passará para o restante período de amortização do empréstimo. Poder-se-ão colocar dois cenários:
   • Há também uma prorrogação do prazo de empréstimo por igual período ao da carência e, neste caso, o valor da prestação não vai sofrer alterações, caso se mantenha o valor do indexante (Euribor), uma vez que o spread será inalterável;
   • Não há prorrogação do prazo do empréstimo por igual período ao da carência e, neste caso, o valor do capital não amortizado será “diluído” nas prestações remanescentes do empréstimo, agravando o valor da prestação mensal, por via da amortização decorrer em menor prazo do que inicialmente previsto.

Este foi o modelo de moratória disponibilizada inicialmente por alguns bancos aos seus clientes e que, como verificamos, pressupõe sempre o pagamento de juros. É, aliás, o modelo adotado pelos bancos para situações de clientes pontualmente em dificuldades.
Os bancos não quiseram incorrer no risco de os seus clientes entrarem em incumprimento, o que acabaria por também penalizar as suas próprias notações de rating e dessa forma poderem ver agravadas as suas próprias condições de financiamento junto do mercado financeiro.
Contudo, os bancos podiam decidir favorável ou desfavoravelmente aos pedidos de moratória e em que condições o fariam.
 

1. Moratória com carência de amortização de capital e sem pagamento regular dos juros, o que significa que durante o período dessa moratória, o cliente não vai pagar qualquer valor ao banco. Da mesma forma poderemos considerar os dois cenários de haver ou não prorrogação do empréstimo por prazo idêntico ao da carência introduzida:
   • Há prorrogação do prazo do empréstimo por igual período ao da carência de capital + juros introduzida e, desta forma, os juros não liquidados serão adicionados ao capital em dívida, sendo estabelecido um novo plano de amortização do empréstimo, com prestações ligeiramente superiores aquelas que se encontravam a liquidar no momento da interrupção da amortização regular;
   • Não há prorrogação do prazo por igual período ao da carência de capital + juros introduzida e, desta forma, quer o capital não amortizado, quer os juros respetivos, terão de ser amortizados num prazo inferior ao inicialmente previsto, o que se traduzirá num aumento mais significativo da prestação.

Este foi o modelo de moratória decretada pelo governo, naquela que será uma medida inédita. Desde que reúna as condições preconizadas pelo Decreto-Lei, o banco tem obrigatoriamente de aceitar o pedido e dispõem de 5 dias para proceder á sua implementação.
Para deixar claro, os bancos não irão “perdoar” o pagamento das prestações. Com ou sem moratória, os empréstimos terão de ser liquidados integralmente (capital e juros). Poder-se-á até pensar que, com as moratórias concedidas num contexto de baixas taxas de juro, quando os bancos retomarem a cobrança das prestações a taxa de juro poderá estar mais elevada, por via da subida do valor da Euribor, o que resultará, em primeira análise, num ganho para o banco.

Leia Também: Vale a pena suspender a prestação da casa durante 6 meses?

A decisão de recorrer ou não recorrer à moratória é agora dos clientes bancários.
Em conclusão e em minha opinião:

• Só deverá recorrer à moratória quem, efetivamente, tiver essa necessidade;
• Tendo essa necessidade, se puder, recorra apenas a carência de pagamento de capital, liquidando regularmente os juros. Poderá até obter uma carência de amortização de capital durante um prazo superior aos 6 meses previstos;
• Estamos num momento de mercado em que o “pronto a vestir” que os bancos propõem poderá não ser a solução mais adequada, mas em que há a possibilidade de ser confecionado o “fato à sua medida”;
• Por último, seja qual for a situação em que se encontre, deverá verificar se as condições atuais dos seus empréstimos podem ser melhoradas, quer pela via da redução da taxa de juro, quer pela via da redução dos encargos com seguros, normalmente contratados com os bancos.

Leia Também: O crédito à habitação não se esgota no spread

Artigo de Opinião:
Miguel Oliveira
Diretor coordenador regional da Decisões e Soluções
miguellopesoliveira@decisoesesolucoes.com