Crédito Habitação – Novas medidas de apoio em 2023 (em vigor)

Entraram em vigor as três medidas anunciadas pelo Governo para mitigar os efeitos da subida de juros para quem tem Crédito Habitação.

Em setembro, o Conselho de Ministros apresentou três medidas para apoiar as famílias com Crédito Habitação e atenuar o impacto da subida de juros. Agora, foi publicado o Decreto-Lei n.º 91/2023, de 11 de outubro, que regulamenta as três medidas: uma nova medida de apoio e o reforço de duas medidas anteriores já em vigor (a bonificação dos juros e a suspensão da cobrança de comissão na amortização antecipada). Isto significa que as medidas entraram oficialmente em vigor.

Novas medidas de apoio para quem tem Crédito Habitação

1) PRESTAÇÃO MAIS BAIXA E CONSTANTE

Esta é a principal medida aprovada pelo novo decreto-lei. A partir de agora, os clientes podem optar por fixar uma prestação mensal mais baixa e constante durante dois anos. Isso acontece através da aplicação de um indexante que corresponda a 70% da Euribor a 6 meses, acrescido do spread contratado. De forma prática, esta medida pode ser considerada uma “moratória parcial” em que é adiado o pagamento de até 30% dos juros durante dois anos.

Com a publicação do decreto-lei, ficam esclarecidas as principais regras:

1) Quem pode beneficiar?

Todas as pessoas com contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, ou contratos de crédito para a realização de obras em habitação própria permanente, garantidos por hipoteca:

• Celebrados até 15 de março de 2023 (no caso das transferências de crédito não se aplica este prazo);
• Com taxa de juro variável ou taxa mista em período de taxa variável;
• Com prazo remanescente superior a cinco anos;
• Não estejam em mora ou incumprimento de prestações pecuniárias;
• Não se encontrem abrangidos pelo Plano de Ação para o Risco de Incumprimento (PARI) ou Procedimento Extrajudicial de Regularização de Situações de Incumprimento (PERSI);
• Os mutuários (clientes) não podem estar em situação de insolvência.

2) Como se processa a medida?

Na prática, o banco deve rever a prestação atual do crédito e aplicar o valor que resulta da aplicação do indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses, acrescido do spread contratado. Todas as restantes condições do contrato mantêm-se inalteradas.

Deve saber que:

• A taxa Euribor a 6 meses a considerar é aquela que resulta da “média aritmética simples das cotações diárias da Euribor a 6 meses no mês anterior ao pedido”;
• Durante a aplicação desta medida, deixa de ser feita a habitual revisão e atualização da prestação consoante a variação da Euribor.

Isto significa que, ao optar por esta revisão e fixação, a prestação fica constante e mais baixa. Contudo, a diferença no valor da prestação que não será paga durante os dois anos, deverá ser paga mais tarde.  Esse pagamento poderá ser diluído ao longo do pagamento de todo o empréstimo ou amortizado antecipadamente “sem qualquer comissão ou encargo para o mutuário”.

3) Como fazer o pedido?

Esta medida não é de aplicação automática. Isto significa que o cliente deve solicitar esta fixação temporária da prestação junto do banco. Esse pedido deve ser realizado até 31 de março de 2024.

Sobre o pedido, é importante esclarecer as obrigações do banco:

Artigo 6.º

Procedimento

[…]

2 – Após a receção do pedido, as instituições apresentam aos mutuários, no prazo de 15 dias, em suporte duradouro:

a) Uma estimativa do montante diferido, tendo por base o prazo previsto no n.º 1 do artigo seguinte;

b) O plano de reembolso indicativo do montante diferido, de acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 4.º, e a respetiva evolução do capital em dívida;

c) A comparação entre as prestações praticadas nos termos contratualmente estabelecidos e os valores das prestações que seriam fixadas nos termos do presente decreto-lei;

d) A comparação entre o plano de reembolso do crédito sem a aplicação da medida de fixação da prestação e o que resultar da aplicação da medida, incluindo o montante total imputado aos mutuários para cada uma das situações.

É essencial que analise com cuidado estas informações antes de tomar uma decisão. Depois, tem 30 dias para comunicar ao banco se quer ou não avançar com a fixação da prestação. Se tiver dúvidas se esta é uma boa opção para o seu caso, peça ajuda!

4) A fixação da prestação deve durar obrigatoriamente dois anos?

Não. O cliente pode solicitar que a fixação da prestação seja cancelada a qualquer momento. Há ainda outras situações em que esta medida pode ser suspensa:

• O cliente entra em incumprimento com o pagamento das prestações;
• Quando o indexante atinge um valor inferior ao que ficou definido na fixação da prestação (neste caso, deixa de ser vantajoso para o cliente manter a fixação da prestação).

Nota importante: o decreto-lei clarifica que a fixação da prestação não invalida a aplicação das restantes medidas de apoio em vigor, como é o caso da bonificação dos juros e da suspensão da cobrança de comissão na amortização antecipada que explicamos a seguir.

2) ALARGAMENTO E SIMPLIFICAÇÃO DA BONIFICAÇÃO DOS JUROS

Desde maio que as famílias podem solicitar ao banco a bonificação dos juros no Crédito Habitação. Relembramos que esta bonificação foi uma das medidas do pacote “Mais Habitação” e estava anteriormente regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março.

Como objetivo de simplificar e reforçar esta medida, o Governo decidiu alterar as regras da bonificação:

Nas condições da bonificação de juros previstas no Decreto-Lei n.º 20-B/2023, de 22 de março, deixa de ser exigível a variação de 3 pontos percentuais do indexante de referência face ao respetivo valor à data da celebração do contrato, passando a ser suficiente que o valor do indexante utilizado para o cálculo da prestação atual seja superior a 3%. Por outro lado, é aumentada a bonificação atribuída, passando a ser de 100% do valor apurado quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 50%, e de 75% do valor apurado quando o mutuário apresente uma taxa de esforço igual ou superior a 35% e inferior a 50%, independentemente do escalão de IRS em que se enquadrem, desde que até ao limite do sexto escalão.

Assim, e de acordo com o Decreto-Lei n.º 91/2023 e o mais recente comunicado do Governo, estas são as principais alterações:

• Bonificação passa a ser calculada sobre o valor do indexante (Euribor) acima dos 3%;
• Nos casos em que a taxa de esforço é superior a 50%, a bonificação é agora de 100% (anteriormente era 75%). Quando a taxa é entre os 35% e os 50%, a bonificação passa a ser de 75% (anteriormente era 50%).;
• Deixa de haver diferenciação entre os escalões de IRS (anteriormente a bonificação correspondia a 75% do valor adicional dos juros suportados até ao 4º escalão de IRS e 50% para o 5º e 6º escalões de IRS);
• O apoio pode chegar a 800 euros por ano, mais do que os 720,65 euros anteriores;
• A bonificação estará disponível até dezembro de 2024, contrariando a anterior decisão de terminar o apoio em dezembro deste ano.

Importa referir que as restantes regras se mantêm em vigor. Aconselhamos que consulte o artigo “Bonificação de Juros no Crédito Habitação – Novas regras em vigor” para conhecer em detalhe quais os requisitos para beneficiar deste apoio e como deve fazer o pedido junto do banco.

3) PROLONGAMENTO DA SUSPENSÃO DA COBRANÇA DA COMISSÃO NA AMORTIZAÇÃO ANTECIPADA

A terceira e última medida consiste em prolongar a suspensão da cobrança da comissão de amortização antecipada “para os contratos de crédito à habitação a taxa variável ou que, tendo sido contratados a taxa de juro mista, se encontrem em período de taxa variável”.

Relembramos que na amortização antecipada do Crédito Habitação eram habitualmente aplicadas comissões, um custo extra que travava algumas famílias na decisão da amortização. Essa taxa poderia chegar aos 0,5% do capital em dívida nos contratos com taxa variável. Com o Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, ficou temporariamente suspensa a cobrança dessas comissões até dezembro de 2023. Agora, o Governo decidiu prolongar esta medida de apoio até 31 de dezembro de 2024.

Com dúvidas? Não deixe de assistir à nossa conversa com o Edilberto Costa sobre as novas medidas:

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