Precisa de comprar um imóvel com recurso ao Crédito à Habitação? Entenda o que é o DSTI e como este indicador pode ser o motivo para o crédito não ser aprovado.
Quando compra um imóvel com recurso ao Crédito à Habitação terá acesso a um conjunto de condições que podem suscitar algumas dúvidas. Pedir um empréstimo à habitação pode ser um processo um pouco penoso para quem nunca ouviu falar das condições exigidas pelos bancos, mas tem que tomar decisões. Entre essas condições, está o Debt Service-to-Income (DSI). O DSTI é uma medida macroprudencial do Banco de Portugal e é decisivo para a concessão de um Crédito à Habitação.
Descubra neste artigo em que consiste este indicador e qual o impacto que terá na aprovação do seu Crédito à Habitação.
O que é o Debt Service-to-Income (DSTI)?
O Banco de Portugal promove a estabilidade económica e financeira com o intuito de evitar riscos que coloquem em causa a solidez do setor financeiro. Nesse sentido, propõe recomendações com o objetivo de reduzir esses riscos. Entre essas recomendações está a prudência que os bancos devem ter quando concedem novos créditos aos consumidores. Nesse seguimento surge o DSTI, que é um conceito muito próximo à taxa de esforço.
O DSTI é um indicador do grau do esforço financeiro do cliente relativo ao pagamento de uma dívida. E, de acordo com o definido na Recomendação do Banco de Portugal, os bancos quando concedem créditos devem obedecer a limites no que respeita ao DSTI. Esses limites aplicam-se a todas as instituições de crédito e sociedades financeiras autorizadas a conceder empréstimos em Portugal.
De forma resumida, o DSTI existe para analisar a probabilidade do consumidor entrar em incumprimento no pagamento do empréstimo.
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Como se aplica ao Crédito à Habitação?
Sendo o DSTI um dos indicadores usados pelos bancos na avaliação da solvabilidade dos clientes, é então um dos indicadores mais importantes para quem precisa de um Crédito à Habitação. Na adesão aos novos créditos, o Banco de Portugal define um limite máximo de 50% para o DSTI. Contudo, o ideal é que o DSTI não ultrapasse os 35%.
Para chegar à percentagem do DSTI, utiliza-se a seguinte fórmula:
DSTI = (Prestações mensais / Rendimento líquido mensal) x 100
São então consideradas todas as prestações mensais relativas aos empréstimos do consumidor e o seu rendimento líquido (já sem as deduções de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social).
Assim, se o resultado ultrapassar o limite recomendado pelo Banco de Portugal, o mais certo é que o pedido de Crédito à Habitação seja recusado. Contudo, podem existir exceções mas, nesse caso, terão de ser justificadas pelos bancos ao Banco de Portugal. Importa referir que, para além do DSTI, existem outros indicadores que o banco terá em conta antes de aceitar o crédito, como é o caso do loan-to-value(LTV) e a maturidade do empréstimo (número de anos).
Se tiver curiosidade em conhecer a sua taxa de esforço (ou DSTI) para adquirir um Crédito à Habitação, use esta Calculadora da Taxa de Esforço. Através da calculadora vai conseguir saber duas taxas diferentes: a primeira só inclui os encargos com empréstimos e a segunda, para além dos encargos com empréstimos, também inclui as despesas gerais como a água ou eletricidade. Se tiver dúvidas no preenchimento da calculadora, assista a este vídeo onde explicamos como deve preencher os diferentes campos.
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DSTI – O que deve fazer se estiver próximo ou acima do limite
Em primeiro lugar, não olhe para o DSTI ou a taxa de esforço como seus “inimigos”. Como já vimos, o DSTI existe também para garantir a sua defesa ao não permitir que assuma o Crédito à Habitação sem ter uma margem financeira que o deixe confortável.
Por isso, se usou a calculadora e percebeu que ficou próximo do limite, ou até o ultrapassou, então é preciso repensar algumas coisas. Em primeiro lugar deve ser realista e procurar uma casa com um valor compatível com a sua situação financeira atual. Depois, procure aumentar o valor que vai dar na entrada. Porquê? Porque isso irá reduzir também o valor do crédito e por sua vez pode baixar a prestação mensal.
Relativamente aos outros créditos que já tem, procure liquidar primeiro alguns antes de avançar para um novo crédito. Dessa forma estará também a reduzir os encargos mensais, o que terá influência no DSTI. Depois, procure também reduzir algumas despesas (alimentação, eletricidade, etc) e aumentar a sua poupança. Acredite que isso será importante, não só para conseguir a aprovação do crédito, mas principalmente para suportar a prestação mensal e eventualmente poupar para amortizar mais tarde.
Importa referir que é fundamental que procure no mercado um Crédito à Habitação com as condições mais vantajosas. Por isso, o nosso último conselho é que peça primeiro uma simulação para receber uma proposta que lhe permita assumir o crédito sem um elevado esforço financeiro.
Não deixe de assistir ao 6º Episódio dos 3 Consultores onde explicamos melhor as diferentes taxas de esforço na avaliação de solvabilidade dos clientes para a concessão de crédito:
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